Küstenländischer Wasserbau
Der küstenländische Wasserbau gehört zum Fachbereich Verkehrswasserbau mit dem Kanal-, Schleusen- und Hafenbau sowie den dazugehörenden Erhaltungs- und Schutzmaßnahmen. Im Studium des Bauingenieurwesens wird dabei auf ingenieurtechnische Berechnungs- und Planungsmethoden zurückgegriffen. Nassbaggerei, Küstenschutz, Ufersicherungsmaßnahmen und die Umwelttechnik spielen in den Tätigkeitsfeldern der Wasserbau planenden und ausführenden Unternehmen eine besonders bedeutende Rolle.
Zur Sicherstellung des Schiffsverkehrs müssen die Zufahrtswasserwege und die Liegplätze der Schiffe ständig die erforderliche Tiefe gebracht bzw. die Tiefe gehalten werden. Neben der Nassbaggerei werden auch Ufersicherungsmaßnahmen und Spülungen (zur Landflächengewinnung und -erhaltung) durchgeführt, für die eine ganze Reihe großer Spezialgeräte eingesetzt werden. Diese Arbeiten gestalten sich also sehr maschinenintensiv, und die schweren Geräte (Hopper-Bagger, Cutter, EimerkettenbaggerSchwimmbagger oder Schwimmgreifer) können wegen der erforderlichen kapitalintensiven Investitionen nur von großen Unternehmen mit einer entsprechenden Kapitalausstattung oder Bonität (Fremdkapital) angeschafft werden. Ein solches Unternehmen von internationalem Rang stellt die HirdesBoskalis GmbH, Hamburg, dar, eine Tochtergesellschaft der niederländischen Royal Boskalis Westminster N.V., Papendrecht/NL.
Die bisherigen und die in Zukunft noch zu erwartenden Klimaveränderungen rücken den Küstenschutz stark in der Vordergund aller Überlegungen. Das zunehmend und immer schneller abschmelzende Eis der Nordpolkappe wird die Wasserspiegel der Meere merklich erhöhen. Wenn Menschen an den Küsten auch weiterhin leben wollen, sind etliche Maßnahmen zu deren Schutz erforderlich: Spülarbeiten über größere Entfernungen, Landaufspülungen, Dünenverstärkungen, Deichbau (neu, Erhöhung und Verstärkung), der Bau von Wellenbrechern und Steinbuhnen sind nur die vordringlichen Leistungsbereiche, die im Bereich des Küstenschutzes zur Ausführung kommen.
Manchmal muss auch belastetes Material entsorgt werden. Hier bedarf es umsichtiger Transporte und den fachgerechten Umgang mit schadstoffbelasteten Böden (Entsorgung und Behandlung).
Neben diesen Arbeiten müssen jedoch eine Reihe von Spezualaufgaben bewältigt werden. Manchmal müssen Rohrgräben im Meeresboden für Öl- oder Gaspipelines hergestellt oder Kabel verlegt werden, die über dem Meeresboden zu den Anlagen zur erneuerbaren Energiegewinnung führen. Gelegentlich müssen auch ganze Steinfelder oder Findlinge aus dem Meeresboden entfernt werden, damit diese die Schiffahrt nicht länger gefährden.
Insgesamt weist der küstenländische Wasserbau ein hohes Maß an ingenieurtechnischem Anspruch und Vielseitigkeit auf.
Projektentwicklung
Betrachtet man die Auftragsentstehungsgeschichte von Bau- und Immobilienprojekten, so läßt sich diese auf einige wenige Auftraggebergruppen zurückführen. Überhaupt muß in Zukunft an den Hochschulen der Entstehung von Aufträgen (Akquisition), also der Grundlage allen Bauens und Wirtschaftens, mehr Gewicht beigemessen werden, denn ohne Auftrag gibt es keine Bautätigkeit! Aus der Projektentwicklung entstehen Bauaufträge, die von einer Reihe von Projektentwicklern unterschiedlicher Herkunft vergeben werden: Privatinvestoren, Industrielle Projektentwickler, Projektentwicklungsgesellschaften, Projektentwicklung durch Generalübernehmer oder Projektentwicklung durch Generalunternehmer. Zu den reinen Projektentwicklungsgesellschaften, welche die Projekte weder selbst bauen, noch im eigenen Bestand behalten, gehört die am Markt sehr erfolgreiche xxxx, die über einen jahrzehntelangen Erfahrungsschatz in diesem Metier verfügt. In allen vorstehenden Bereichen unterscheidet sich die Projektentwicklung lediglich in Nuancen, obwohl die unterschiedliche Herkunft der Entwickler des öfteren zu verschiedenartigen Einschätzungen von Entwicklungsprojekten führt, insbesondere in Bezug auf potentielle Risiken wie z.B. Mietgarantien. Gerade dieses Faktum hat bei den meisten Großunternehmen der Bauwirtschaft in den vergangenen zwei Jahrzehnten zu teilweise riesigen Verlusten geführt, die das eine oder andere Unternehmen an den Rand der Existenzfähigkeit geführt haben und deren Nachwirkungen bzw. ergebnismäßige Belastungen heftige Turbulenzen verursacht haben. Abgesehen von der oft falsch gehandhabten Risikobewertung stellt die Projektentwicklung für die Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft, nach wie vor, eine hervorragende Chance dar, langfristig sichere Erträge zu generieren. Die klassischen Entwicklungsprojekte findet man in folgenden Bereichen: Wohnungsbau, Büro- / Verwaltungsgebäude, Handelsobjekte / Einkaufszentren, Hotels und Revitalisierung von Altobjekten. Projekte anderer Bereiche spielen neben den genannten Projekten eher eine untergeordnete Rolle. Außerdem zeigen die Aktivitäten der Unternehmen vielfach eine große Beharrlichkeit in Bezug auf das einmal gewählte "Kerngeschäft". Was man oft geübt hat und dann auch gut kann, macht man am liebsten und immer wieder. Ferner zeigt sich hier auch die Abhängigkeit von Finanzierungsmöglichkeiten, denn schon längst steht bei den Banken nicht mehr der volkswirtschaftliche Auftrag, sondern das Portfolio-/Renditedenken im Vordergrund der strategischen Überlegungen. Hier zeigt sich im übrigen ein krasser Gegensatz des deutschen Immobilienmarktes zu seinen britischen, anglo - amerikanischen und kanadischen Artgenossen. Obwohl z.B. die Freizeitindustrie in den nächsten 20 - 30 Jahren enorme Zuwächse bekommen wird, kommt das Investment für derartige Projekte - abgesehen von ganz wenigen Ausnahmen, nicht aus Deutschland. Deutschen Baken sind die Zweit- und Drittverwendungsmöglichkeit wichtiger als die Umsatzerwartung. Was beinhaltet nun aber die Projektentwicklung, über die in den letzten 25 Jahren soviel geschrieben und diskutiert wurde? Mit einer fast biblischen Einlassung könnte man beginnen: Am Anfang war die Idee ! Auch wenn kreative Entwicklungsideen sich bisher eher schwer getan haben, so stimmt dieser Satz auf jeden Fall deshalb, weil die Immobilienwirtschaft viele dieser neuen kreativen Ideen aufgreifen muß, wenn sie ihr bisheriges Volumen halten will, und dies ist eigentlich schon wegen der Anlagebedürfnisse der Investoren, insbesondere der institutionellen Anleger, unbedingt notwendig. Am Anfang steht also die Idee, die sich an verschiedenen Bedürfnissen der Bevölkerung und an dem daraus konkretisierten Bedarf ausrichtet. Dabei können strukturelle Veränderungen des wirtschaftlichen Gebahrens bzw. Handelns ebenso eine Rolle spielen wie etwa die demographische Entwicklung der Bevölkerung. Zur Zeit begeistern die Entwickler z.B. mit neuen Ideen zum Thema Wellness sowie diversen Vorstellungen zum Thema "Wohnen" im mittleren sowie Hochpreissegment die Anleger bzw.Käufer. Die anfängliche Idee muß sehr schnell einer Markt- und Standortanalyse unterzogen werden, denn über allen Erwägungen stehen die Renditevorstellungen der Anleger, die es zu befriedigen gilt. Die Rahmenbedingungen der Markt- und Standortanalyse geben Auskunft über die Beschaffenheit des Grundstückes (unbebaut oder bebaut) und darüber, ob es einen Restrukturierungsbedarf des Grundstückes gibt (Abriß aufstehender Bausubstanz). Die Standortanalyse befaßt sich im wesentlichen mit: harten Standortfaktoren (z.B. Verkehrsanbindung), weichen Standortfaktoren (z.B. ergänzende Nutzungen)und der Standortfaktorenbetrachtung in Bezug auf die Nutzung (z.B. Büro, Handel, Hotel). Die häufigste Form der Prüfinstrumente dieses Entwicklungsstadiums stellt die Stärken- / Schwächenanalyse dar, auch die sogenannte Nutzwertanalyse wird häufig gebraucht. In der Marktanalyse wird dann das beurteilungsfähige Zahlenmaterial zusammengetragen. Dieses resultiert aus: statistischen Erhebungen, Modellrechnungen, Recherchen vor Ort (z.B. Politik), Nutzeranforderungen (Mieterbedürfnisse), Wettbewerbsanalyse (Angebot und Nachfrage)und Ziegruppenanalyse. Im einzelnen unterscheiden sich die Analysen in ihren Details in Abhängigkeit der jeweils ins Auge gefaßten Nutzer/Mieter! Einen breiten Raum nimmt natürlich auch die Beschaffung des benötigten Baurechtes ein, wobei es manchmal - bei besonders interessanten und für das Gemeinwohl nützlichen Projekten - auch gelingt, einen bestimmten Baurechtstatus durch die politische Willensbildung zu verändern. Gute Verbindungen und ein ausgezeichnetes Image von Entwickler und Investor haben in den Städten und Gemeinden schon vieles bewegt. Die Zulassung von geplanten Bauvorhaben muß für jedes Projekt rechtzeitig abgeklärt werden. Dazu muß sich der Entwickler einen möglichst differenzierten Überblick über den Baurechtsstand und die Planungserfordernisse verschaffen und dabei die Rechte und Standpunkte verschiedener Behörden einbeziehen. Im einzelnen sind folgende Schwerpunkte zu beachten: Überblick verschaffen über das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Bundesrecht - Landesrecht. Abklärung der baurechtlichen Vorgaben für das Grundstück, Gebietsentwicklungsplanung (Land), Flächennutzungsplan, Raumordnungsverfahren (?), Gültiger Bebauungsplan oder Satzungen der Innen- und Außenbereiche. Wichtig ist, daß man rechtzeitig erfaßt, daß eine Projektentwicklung immer so gut ist wie die Werthaltigkeit der Mietverträge. Bei entsprechend langfristig angelegten Mietverträgen findet sich in der Regel auch ein Investor, wenn sich die Amortisation über einen Zeitraum von 10 - 15 Jahren, im Handelsbereich, auch oft mit weiteren zeitlichen Optionen verbunden, darstellen läßt. Die Immobilienfinanzierung gliedert sich in einige Stufen des Entwicklungsprozesses: Finanzierung der Entwicklungsphase (Anschub- und Zwischenfinanzierung), Endinvestment / Endfinanzierung, Fondinvestment, kurz- und langfristige (strukturierte)Finanzierungen oder Hypothekenfinanzierung. Eine Projektfinanzierung stellt immer das gesamte Projekt auf den Prüfstand. In dieser Phase der Projektbeurteilung werden viele Dinge beleuchtet, auch z.B. das know-how des Projektentwicklers, die technische (z.B. Architektur) und wirtschaftliche Konzeption (z.B. Energiecontracting oder der Einsatz alternativer Energieformen), der Vermietungsstand (mehrere Nutzer) oder die Konkurrenzsituation. Die klassischen Formen der Projektfinanzierung bilden z.B. die Objektgesellschaft, manchmal unterstützt durch Equity - Kapital und in der Zukunft vermehrt durch Teilinvestments des Energiecontractings und der Multi - Utility - Konzepte. Auch das Immobilien - Leasing hat in den letzten zwanzig Jahren enorm an Bedeutung gewonnen. Und nicht zuletzt geben Fördermittel aus EU- und "Landestöpfen" den Entwicklungsprojekten, sofern diese die zu fördernden Zielgruppen treffen, eine besonders vorteilhafte Prägung, denn sie wirken in der Gesamtfinanzierung wie Eigen- oder Equity - Kapital! Darüber hinaus sind steuerliche Aspekte und steuerliche Besonderheiten der Immobilienprojektentwicklung stark zu beachten. Natürlich spielen auch das Projektcontrolling und die Abfassung des Bauvertrages eine nicht zu unterschätzende Rolle. Doch dabei kommt es z.B. sehr darauf an, ob eine fertige Projektentwicklung verkauft wird oder ob ein GÜ oder ein GU eine eigene Projektentwicklung auch baut bzw. das Projekt managt. Davon wiederum hängt ab, ob auf Bauherrenseite z.B. eine Projektsteuerung benötigt wird usw.! Projektentwicklung, die einer realistischen Risikoeinschätzung und -abwägung unterliegt, beinhaltet auch in der heutigen Zeit die größten Gestaltungsmöglichkeiten - technisch und wirtschaftlich!
Public Private Partnership Hochbau (PPP / ÖPP)
Die Öffentlich-Private-Partnerschaft (kurz: ÖPP oder PPP) bietet einer Zweckgesellschaft aus einer "öffentlichen Hand" und einem operativ tätigen Unternehmen der Bauwirtschaft die Möglichkeit, über eine gemeinsame Bündelung der jeweiligen Stärken Bauprojekte zu realisieren, die in einer Zeit der hohen Verschuldung der Haushalte der Gebietskörperschaften nicht allein von der Öffentlichen Hand" zu realisieren wären. Das Modell darf nicht als reines Finanzierungsmodell missverstanden werden, weil es neben der konzeptionellen Planung und der baulichen Realisierung die Finanzierung und eine bis zu 30 Jahren lange Bestandsphase (Betreibung) umfasst. Darin ist auch die bauliche Unterhaltung (Reparaturen etc.) enthalten.
Meist handelt es sich um komplexe Bauvorhaben wie mehrere Schulen, Sporthallen, Feuerwachen u.v.a.m.! Damit werden an den industriellen Partner sehr anspruchsvolle Anforderungen gestellt, da sehr unterschiedliche Kompetenzen in Planungs-, Finanzierungs- und Bauausführungsfragen sowie im Facility-Management zu koordinieren sind. Diese Schwierigkeiten haben dazu geführt, dass nur wenige Anbieter in Deutschland (vielleicht 8 - 10 Unternehmen) eine Chance haben, dieses Partnerschaftsmodell anzubieten. Im Vorteil sind dabei auch Großunternehmen, welche in ihrer Holdingstruktur über Tochtergesellschaften verfügen, welche zumindest einen großen Teil dieser Einzelkompetenzen mitbringen, wie es auch bei der Vinci Facilities, Mannheim, der Fall ist. Das Unternehmen wurde einst unter dem Namen SKE gegründet und 2000 in den größten europäischen, französischen Konzern, die Vinci S.A., integriert.
ÖPP-Modelle sind in den letzten Jahren in der Öffentlichkeit auch kritisch betrachtet worden, doch die Vorteile dieses Modells sind kaum wegzudiskutieren, denn Wertsteigerungen und Werteerhalt, die Optimierung von Betriebsleistungen, (vor allem aber) die vorbeugende Inspektion, Wartung und Instandhaltung besitzen ebenso eine hohe Werthaltigkeit wie die gesamte Transparenz des Modells und die deutliche Reduzierung der Betriebs- und Unterhaltskosten.
Rohbau
Fragt man den Laien, welchen strukturellen Unterschied er im Bereich des Bauens sieht, so lautet die Antwort meist: Hoch- und Tiefbau. Diese Unterscheidung ist in der Öffentlichkeit weit verbreitet, obwohl sie nicht annähernd die Differenziertheit beider Fachgebiete wiedergibt. Betrachtet man zunächst den Hochbau, so hat dieser in der Nachkriegszeit bzw. in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts einschneidende strukturelle Veränderungen erlebt, insbesondere auf der Seite der Bauabwicklung. Die Auftraggeberseite hat sich nicht verändert, denn nach wie vor entstammen die Aufträge den funktionalen Ausschreibungen oder den exakten Ausschreibungen gemäß Leistungsverzeichnissen der öffentlichen Auftraggeber (Kommunen, Länder, Bund) sowie Kirchen, Industrie, Investoren (institutionelle und private Anleger). Die Nachkriegsgeschichte begann in alter Tradition damit, dass die Auftraggeber sich für Planung, Architektur, Bauvorbereitung und -ausschreibung sowie Bauüberwachung, je nach Größe der Massnahmen, Ingenieur- oder Architekturbüros bedienten. Traditionsgemäß insofern, als die Maßnahmen im wesentlichen in einen Rohbau- und in einen Ausbauteil aufgespalten wurden. Der Rohbau und alle Ausbaugewerke wurden einzeln ausgeschrieben und vergeben, so dass der jeweilige Bauherr / Architekt / Ingenieurbüro eine - entsprechend der Anzahl der Gewerke - hohe Anzahl von einzelnen Bau- und Gewährleistungs- / Haftungspartnern vor sich hatte. Dabei spielte eine Rolle, dass das schlüsselfertige Bauen in den ersten 30 bis 35 Jahren nach Kriegsende lediglich eine untergeordnete Bedeutung besaß. Im Gegensatz zu den wenigen Anbietern von schlüsselfertigen Baumaßnahmen lieferte sich eine hohe Anzahl von Rohbauunternehmen am Baumarkt starken Wettbewerb.
Viele dieser mittelständischen Unternehmen sind heute am Markt nicht mehr anzutreffen, weil sie sich nicht schnell genug auf die veränderte Angebotsstruktur (Schlüsselfertigbau) einstellen konnten. Wesentliche Gründe: zunehmender Schlüsselfertigbau, progressive Entwicklung der Generalunternehmer und -übernehmerfunktionen, Liberalisierung des europäischen Baumarktes und Zunahme der ausländischen Nachunternehmerangebote. Dadurch ergeben sich erhebliche Lohnunterschiede bzw. Nachteile in der Baupreisfindung, da die Anbieter, welche sich ausländischer Lohnleister bedienten, zu niedrigeren Preisen anbieten konnten als die Unternehmen, welche weiterhin mit eigenen Leuten und deren inländischen Sozialleistungen arbeiteten. Die Unterschiede im Werklohn konnten dabei durchaus €10,00 pro Stunde betragen. Trotzdem haben es einige Unternehmen bis heute geschafft, sich allein mit dem Gewerk Rohbau im Markt zu behaupten. Im Wesentlichen bedienen sich jedoch die Unternehmen nur dann eigener Mitarbeiter, wenn es um das Baustellen-Finish oder die Abarbeitung von Mängeln (sofort) oder Gewährleistungen (innerhalb der BGB-Gewährleistung / 5 Jahre) geht.
Zu diesen Unternehmen gehört auch die Rotterdam Bau GmbH, Langenfeld/Rheinland. Rein bautechnisch gesehen, kann man den Rohbau im Wesentlichen unterscheiden zwischen: Mauerwerksbau, Betonbau, Stahlskelettbau, Fertigteilbau und Fertigbausysteme. Natürlich werden, je nach Projekt, auch einzelne Bauweisen miteinander verbunden. Dabei kommt es vor allem auf qualitative und zeitliche Überlegungen an, gelegentlich auch auf die Zugänglichkeit der Baustelle (Fertigteile). In letzter Zeit mehren sich wieder Projekte, in welchen der Bauherr - nicht zuletzt im Zuge der gestiegenen Qualitätsanforderungen - die Ausführung durch deutsche Arbeitskräfte einfordert bzw. in der Ausschreibung und dem später folgenden Bauvertrag festlegt.
Schalungstechnik
Viele Dinge brauchen eine Form und letztlich besitzt oder bekommt jede Sache eine Gestalt (Gestaltung)! Das gilt auch für viele Teile eines Bauwerkes, das sich in der Regel aus einer ganzen Reihe von Bauelementen zusammensetzt, die an Ort und Stelle des Standortes eines Bauwerkes oder aber in einem Betonwerk (Fertigteile) produziert bzw. vorproduziert werden. Manchmal zerbrechen die Formen der Bauteile oder sie gehen verloren, weil sie aufgrund einer bestimmten Bautechnik "zugebaut" werden, ohne dass sie vorher wieder entnommen und wieder verwendet werden können (z.B. die verlorene Schalung)!
Die Schalung stellt also die Form dar, in welche der frische Beton geschüttet wird, je nach Größe der Baustelle wird der Beton im eigenen Mischer vor Ort produziert oder aber in Form von angeliefertem Fertigbeton über eine Betonpumpe in die Schalung eingebracht. Dabei unterscheidet man verschiedene Arten von Schalung, je nachdem ob es sich bei dem zu erstellenden Bauwerk um eine Brücke oder ein Gebäude (Hochbau) handelt. Nach dem Einbringen der Bewehrung und des Betons in die Schalung läuft die Schalungsfrist, die von der Beschaffenheit (Zusammensetzung) des Betons, der Lage der Schalung und der Außentemperatur abhängig ist. Nach Ablauf der Schalungsfrist beginnt der Ausschalungsvorgang, es sei denn, es handelt sich um eine verlorene Schalung, die aufgrund technischer Vorgaben quasi eingebaut bleiben muss.
Im Hochbau wie im Ingenieurbau unterscheidet man verschiedene Schalungssysteme und -elemente.
Wandschalung: Die Wandschalung besteht aus Holzplatten und aus Trägern, die ebenfalls aus Holz, Metall oder Kunststoff bestehen. Diese Platten stehen im Abstand der geplanten Wanddicke praktisch gegeneinander und sind mit Schalungsankern verbunden (sogen. zweihäuptige Schalung).
Ankerlose Schalung: Bei der ankerlosen Schalung (einhäuptige Schalung) handelt es sich um eine schwere Traggerüstkosntruktion, die allein den Druck des eigeführten frischen Betons aufnehmen und ableiten muss. Am besten kann man sich das anhand einer Baugrube vorstellen, gegen welche Schalplatten gesetzt werden, die dann nicht mit einer gegenüberliegenden Schalplatte verankert werden kann, weil es dafür keinen Platz gibt.
Stützenschalung: Bei dieser Schalungsform kommen vorwiegend vorgefertigte Stützen-Rahmenkonstruktionen zum Einsatz.
Unterzugschalung: Auch hierfür gibt es Rahmenkonstruktionen, die jedoch in der Regel an Ort und Stelle durch Zimmermannsarbeit hergestellt werden.
Zwei besondere, systematische Arbeitsweisen mit der Schalungstechnik finden Anwendung durch spezielle Anforderungen im Hoch- und Sonderbau (z.B. Windradmasten): die Kletter- und die Gleitschalung, wobei die Letztere auch im Straßenbau bei der Herstellung von Betonstraßen zu finden ist.
Die Kletterschalung: Während beim Einsatz der Kletterschalung allenfalls der Kranführer in sein Kranhaus klettert, klettert die Schalung selbst nicht, sondern es ist das Gerüst, auf dem die Kletterschalung befestigt ist, welches klettert. Dies geschieht entweder ohne Hilfe eines Kranes über eine vorher angefertigte Hubhilfe, oder aber mit Hilfe eines Kranes wird das gesamte Klettergerüst, einschließlich Schalung, in die nächste, höhere Betonierposition gehoben. Vorwiegendes Einsatzgebiet sind z.B. Wohn-Hochhäuser oder große Bürogebäude.
Die Gleitschalung: Dieser Schalungstyp wird vor allem beim Bau turmartiger Bau- bzw. Sonderbauwerke eingesetzt. Die Schalung gleitet unaufhörlich (24 Stunden) über eine hydraulisches Hubsystem in Aufwärtsbewegungen von 2,5 cm nach oben. Das geht jedoch nur dann, wenn ein speziell angefertigter Beton eine kurze Abbindungszeit besitzt, so dass die Schalung auch in festen Zeittakten gleiten kann.
Im letzten Jahrhundert wurden die Schalungen weitgehend von Zimmerleuten auf der Baustelle hergestellt, die zum bauenden Unternehmen gehörten oder von Nachunternehmern auf die Baustelle geschickt wurden. Im Zuge der Rationalisierung der Bauweisen hat sich die Schalungstechnik bis heute immer stärker zu einer Systematisierung entwickelt. Häufig werden Schalungskonzepte für Baustellen von den Anbietern der Schalungstechnik maßgeschneidert erstellt. Als eines der ersten und heute eines der weltweit führenden Unternehmen der Schalungstechnik hat die Deutsche Doka Schalungstechnik GmbH, Maisach, diese Entwicklung maßgeblich beeinflusst und auf den Weg gebracht.
Schlüsselfertige Sanierung
Die schlüsselfertige Sanierung im Hochbau besitzt viele Facetten. Daher kann eine Untergliederung dieses vielseitigen Arbeitsbereiches auch von unterschiedlichen Standpunkten aus erfolgen. Den wichtigsten Ansatzpunkt bietet zunächst einmal, vor allem im Hinblick auf die Akquisition, die Frage nach dem Eigentümer und der Nutzung: Öffentliche Eigentümer (Bund, Länder, Gemeinden), Verwaltungsgebäude, Schulen, Sportstätten, Kulturstätten, Wohnungsbau, Private Anleger (Investoren), Gewerbliche Nutzungen, Nutzung durch öffentliche Gebietskörperschaften, Wohnungsbau, Institutionelle Anleger (Banken, Fonds,Versicherungen) Weitere Unterscheidungsmerkmale ergeben sich dadurch, daß Sanierungen an Außen- und/oder Innengewerken von Immobilien/Gebäuden durchgeführt werden müssen: Sanierung unter Fortbestand der Nutzung, Sanierung mit Unterbrechung der Nutzung oder durch eine Sanierung einzelner oder mehrerer Innengewerke, Sanierung einzelner oder mehrerer Außengewerke sowie schließlich die Schlüsselfertige Komplettsanierung. Aus diesen verschiedenen Leistungsbereichen sollen vor allem wichtige Zielsetzungen abgeleitet werden, die eine entscheidende Verbesserung der Werthaltigkeit von Immobilien beinhalten. Natürlich stehen dabei der Erhalt der Funktionalität und Nutzung der Immobilie im Vordergrund aller Überlegungen, denn Nutzungsausfälle verursachen Kosten, die in einer Gesamtbetrachtung der Wirtschaftlichkeit den Sanierungskosten hinzu gerechnet werden müßten. So ergeben sich die bedeutendsten Zielsetzungen, die sich auch einer der großen Anbieter von schlüsselfertigen Komplettsanierungen, die Hetzel + Sponheuer GmbH & Co KG, Essen, auf die Fahnen geschrieben hat, aus den folgenden, jeweiligen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen: Nachhaltige Erhöhung der Gebäudewerte mit Langfristcharakter, Senkung der Betriebskosten und Minimierung der Beeinträchtigung von Nutzungsverhältnissen. Die größten Sanierungsbestände verzeichnet natürlich der Wohnungsbau. Immer wieder müssen ältere Bestandseinheiten auf den neuesten technischen Stand und in die Komfortverhältnisse gebracht werden, die sich der moderne Mensch unserer Zeit, auch verglichen und gemessen am Neubau, wünscht. Daher bilden auch die Wohnungsbaugesellschaften für die Anbieter schlüsselfertiger Sanierungen oder Teilsanierungen das umfangreichste Akquisitionspotential. Mit der schlüsselfertigen Komplettsanierung hat sich als Auftragnehmertyp der Generalunternehmer deutlich nach vorn geschoben. Die Vergabe in eine Hand und die Konzentrierung der Gewährleistungshaftung bringt für den Auftraggeber wesentliche Arbeitserleichterungen und weniger Kostenrisiko.
Eine schlüsselfertige Komplettsanierung im Wohnungsbau z.B. enthält im wesentlichen folgende Leistungen (innerhalb der Wohnungen): Erneuerung der haustechnischen Installationen (Sanitär, Elektro, Lüftung), Badmodernisierung ,Heizungserneuerung, Fenstererneuerung, Erneuerung der Wohnungsabschlußtüren sowie Austausch oder Neueinbau moderner Informationstechnik. Bei diesen Arbeiten können die Wohnungsmieter in ihren Wohnungen bleiben; bei den folgenden Arbeiten empfiehlt sich dieses nicht: Estricharbeiten, Bodenbeläge (Teppich, Fliesen, Parkett), Putz- und Steinmetzarbeiten oder Maler- und Tapezierarbeiten. Interessant ist auch, daß z.B. eine komplette Sanierung von Heizungsanlage und Bad innerhalb von maximal zwei Wochen fertiggestellt werdem kann. Da muß schon jeder Handgriff aufeinander abgestimmt sein! Parallel zu den Innensanierungen können meistens auch die Sanierungsarbeiten am äußeren Baukörper laufen. Hier sind am häufigsten die folgenden Arbeiten zu finden: Sanierung von Dach und/oder Dachabdichtung, Wärmedämmungsmaßnahmen, Sanierung der Gebäudesockel (auch Entfernung von Sprayfarbe), Balkon- und Brüstungssanierung und Neugestaltung sowie die Renovierung und Neugestaltung von Hauseingangsbereichen und Treppenhäusern. Für die Mehrzahl der genannten Sanierungsbereiche halten die Anbieter von Baustoffen eine breite Produktpalette bereit, sodaß die Baustoffproduzenten auch weltweit zu wichtigen Projektpartnern von Sanierungsprojekten gewachsen sind. Man sieht aus den vorangegangenen Aufzählungen, daß die Schlüsselfertige Sanierung ein umfangreiches und technisch hochwertiges know - how erfordert. Viele Großunternehmen, insbesondere im Montan- und Kohlebereich der Ballungszentren haben über vierzig oder fünfzig Nachkriegsjahre an kleineren Tochterunternehmen festgehalten, die eigene Wohnungs- und sonstige Gebäudebestände betreuen bzw. gegebenenfalls sanieren mußten. Inzwischen haben die meisten Großunternehmen diese Leistungen outgesourced und überlassen sie Fremdfirmen. Ein neuer Arbeitsbereich für die Zukunft könnte sich für Sanierungsunternehmen im Hochbau auch dadurch ergeben, daß die vielen Anbieter von schlüsselfertigen Bauleistungen mit dem "finish" und den daraus folgenden Gewährleistungen ihre enormen Schwierigkeiten haben. Vielleicht werden in Zukunft immer mehr GU's und/oder GÜ's überlegen und kalkulieren, ob es nicht "preiswerter" sein kann, dieses "finish" an ein fachlich versiertes, auf schlüsselfertige Leistungen geeichtes Sanierungsunternehmen zu vergeben und diese Leistungen den Nachunternehmern in Rechnung zu stellen (alles nur eine Sache der Vertragsgestaltung)!
Das, was voranstehend für den Wohnungsbau beschrieben wurde, gilt z.B. gleichermaßen für die Sanierung von Einkaufszentren und Hotels. Bei diesen Bauprojekten, die ebenfalls zu den Spezialitäten von Hetzel & Sponheuer gehören, finden sich im Wesentlichen die gleichen Problematiken der Bauabläufe wieder, wobei der Denkmalschutz seine speziellen Anforderungen mit sich bringt!
SF - Bau
Die Anfänge des Schlüsselfertigen Bauens - soweit diese Sparte überhaupt aufgrund ihres Bauvolumens eine Bedeutung bekommen hat - reichen in die sechziger Jahre zurück. Denkt man an die sogenannten Turnkey - Projekte des Auslandes, so wurde in großem, voluminösem Stil sogar erst im Ausland gebaut, ehe diese Form des Baumanagements auch im Inland Einzug hielt und einen gewaltigen, progressiven Wachstumsverlauf nahm. Bei der Eiffage Infra-Hochbau GmbH, Münster, hat sich diese Entwicklung seit Jahrzehnten im Inland und im Ausland weitgehend gleichzeitig und sehr erfolgreich vollzogen.
Bis zum Ende des letzten Jahrhunderts ordnete man schlüsselfertige Bauprojekte gedanklich automatisch dem Hochbau zu, und so soll die Darstellung der Grobstruktur dieser Sparte im folgenden verstanden werden, obwohl inzwischen auch Tiefbauprojekte über die GÜ- oder GU - Leistung schlüsselfertig angeboten und ausgeführt werden. Das schlüsselfertige Bauen, also die komplette Herstellung eines Bauwerkes durch Roh- und Ausbaugewerke "aus einer Hand", stellt einen der größten Strukturwandel dar, den die Bauwirtschaft in ihrer Geschichte erlebt hat. Hiervon betroffen waren im wesentlichen folgende Leistungsträger des Bauens: Architekten Rohbauunternehmen Fachgewerksunternehmen (Nachunternehmer) Fertigteilwerke Sonstige Dienstleister Die hierzu zählenden Unternehmen waren und sind von den strukturellen Veränderungen sowohl extern, als auch intern tangiert. Extern deshalb, weil sich die Marktstrukturen erheblich verändert haben; intern mussten organisatorische Veränderungen herbeigeführt und verkraftet werden, die für viele Unternehmer des alten traditionellen Schlages nicht immer leicht nachzuvollziehen waren. Architekten Die lange übliche Ausschreibung nach Einzelgewerken verlieh dem Architekten eine herausragende, beratende Stellung gegenüber dem Bauherrn, der ihn beauftragt hatte. Planung, Ausschreibung, Vergabe und Baubetreuung lagen immer in einer (Architekten-) Hand, und auf dieser Denkbasis entstand schließlich die HOAI mit ihren XIV Leistungsphasen (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Im Zuge der Weiterentwicklung des Baumanagementes von einzeln ausgeschriebenen Gewerken zum Generalunter- und Generalübernehmer (siehe auch unter "Baustelle") verlor der Architekt oft mehr an Bedeutung als ihm lieb war. Dies drückte sich auch in der Rückläufigkeit der Anzahl selbständiger Architekturbüros in den letzten zwanzig Jahren deutlich aus. Mit der Entwicklung zum GU gingen z.B. die Ausschreibungs- und Vergabeleistungen vielfach für den Architekten verloren, denn neben dem erhöhten Risiko der Haftung des GU für die Nachunternehmerleistungen stand der Vergabegewinn aus der Vergabe von Nachunternehmerleistungen als Positivum zu Buch. Auch die Leistungen in der Bauausführungsphase wurden durch die genannten Entwicklungen beschnitten, denn mehr und mehr entwickelten sich Projektsteuerungsunternehmen, die nun einen großen Teil der Aufgaben des Architekten übernahmen. Rohbauunternehmen Die Leistungen eines Rohbauunternehmens am gesamten Bauvolumen betragen in der Regel etwa 30 - 40 % des Gesamtvolumens, abgesehen von komplexen Bauwerken oder Sonderbauwerken. Dieser hohe Rohbauanteil führte dazu, dass vorwiegend Rohbauunternehmen die Generalunternehmer- später auch die Generalübernehmerfunktion einnahmen, obwohl z.B. der Anteil der technischen Gebäudeausrüstung in einem Bauwerk auch mit ca. 18 - 25 % der gesamten Bausumme veranschlagt werden muß. Einzig und allein der Glaube an die fehlende "Komplettbaukompetenz" der HKL - Branche (Heizung, Klima, Lüftung, Sanitär, Elektro) hat den Rohbauern diese Entwicklung überlassen. Allerdings haben im wesentlich nur die Rohbauunternehmen einen Vorteil aus dieser Entwicklung gezogen, die sich auch zum GU oder GÜ weiterentwickelt haben. Die Unternehmen, die allein beim Rohbau geblieben sind, kämpfen heutzutage besonders heftig mit der Preissituation auf den Baumärkten. Es sind im übrigen meist mittelständische Unternehmen, die inzwischen - neben ausländischen Unternehmen oder Arbeitskräften, die insbesondere nach Inkrafttreten von EU - Recht einen breiten Aktionsradius einnahmen und noch einnehmen - das Rohbaugewerk im Rahmen eines Generalunternehmerauftrages bzw. für einen Generalunternehmer anbieten und ausführen. Jedes Rohbauunternehmen besitzt grundsätzlich die Chance, sich zum GU fort zu entwickeln. Voraussetzung hierfür bilden die Managementkapazität und der unternehmerische Wille, denn die Managementkapazität deckt sowohl die technischen, als auch die kaufmännischen und juristischen Erfordernisse ab. Nachunternehmer Unter Nachunternehmergewerken versteht man z.B. Zimmer-, Dachdecker, Schreiner- oder Malerarbeiten, wobei infolge der heutigen, oft komplexeren Bauvorhaben die Fassadenarbeiten eine besonders bedeutende Rolle spielen. Bei allen GU - oder GÜ - Projekten/Objekten bietet der Nachunternehmer (auch oft Subunternehmer genannt) also nicht mehr beim Architekten, dem Bauherrnvertreter, an, sondern beim GU, der nun seinerseits die Bauherrenfunktion übernommen hat - mit allen Konsequenzen! Je nach Konjunktursituation führt dieser Umstand zu einer Verschärfung der Wettbewerbssituation gegenüber dem früheren Status. Fertigteilwerke In früheren Jahren haben Fertigteilwerke mit ihren Sonderlösungen oft den Rohbau (Stein auf Stein oder Beton in der Schalung) substituiert oder zumindest ergänzt (Stützen, Binder etc.). Fertigdecken, Fertigtreppen oder Fertigkeller sind auch heute aus dem Bauprozeß nicht mehr fort zu denken. Sie werden inzwischen sogar weiter ergänzt durch Fertigwände (z.B. durch das KFS - Fertigbausystem). Substitution oder Ergänzung verfügten meist über einen gute Aussichten im Angebotsstadium, wenn die Bauzeit eine gewisse Vorrangigkeit besaß. Eine verkürzte Bauzeit kann natürlich - je nach Bauobjekt - die Kosten senken und/oder den Ertrag des Objektnutzers durch vorzeitige Fertigstellung und Übergabe erhöhen.Auch bei Fertigteilwerken hat sich der Strukturumbruch im Schlüsselfertigen Bauen nieder geschlagen, z.B. in der veränderten Akquisition. Früher akquirierte der Vertriebsmann (übrigens mit möglichst guter statischer Ausbildung) eines Fertigteilwerkes beim Architekten, indem er z.B. mit dem "7 B" erste Anmutungen zum Projekt auf's Papier warf. Heute sind Architekten nicht mehr so häufig die Anlaufadresse für Akquisiteure, sondern vermehrt die Kalkulatoren und Einkäufer der Generalunternehmer. Dann aber ist in vielen Fällen bereits die Entscheidung über die Ausführungsstruktur der Projekte bereits gefallen. So haben sich aufgrund dieser Entwicklung etliche Fertigteilwerke darauf verlegt, quasi aus dem Werk heraus, schlüsselfertige Bauleistungen als Komplettbaumaßnahme anzubieten. Sie stehen dann im direkten Wettbewerb mit konventionellen Betonbaulösungen (siehe auch Sparte Fertigteilwerk). Sonstige Dienstleister Zu den sonstigen Dienstleistungsunternehmen zählen alle die Unternehmen, welche für den Generalunter- oder -übernehmer eine Leistung im Bauprojekt / Bauobjekt erbingen. Dies sind vornehmlich Planungs- und Architekturbüros, Projektsteuerungsunternehmen, Gutachter (z.B. für Brandschutz) sowie Ingenieurbüros für claim-management (Aufgaben und Funktionen siehe auch auf der "Baustelle"!) Die gesamte Entstehung eines Bauobjektes sowie dessen Ablauf wird am besten transparent durch die HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. In der heutigen Zeit umfaßt die Sparte des Schlüsselfertigen Bauens den grössten Volumenanteil des inländischen Baumarktes. Betrachtet man die Sparte von der Akquisitions- also der Nachfrageseite, so zeigen sich vor allem folgende Nachfrager bzw. Auftraggeber von Bauprojekten: Projektentwickler GÜ - Projektentwickler GU - Projektentwickler Private Investoren Institutionelle Anleger Industrielle Auftraggeber Öffentliche Auftraggeber Unter Berücksichtigung dieses heterogenen "Feldes von Auftraggebern" müssen die verschiedensten Akquisitionsstrategien entwickelt werden.
Spezialtiefbau
In kaum einem anderen technischen Bereich des Bauingenieurwesens ist ein so vertieftes Wissen erforderlich wie im Grundbau / Spezialtiefbau, und doch reicht allein das theoretische Wissen nicht aus, um jeder Aufgabe in der Praxis gewachsen zu sein. Die Eigenschaften der geologischen Verhältnisse von Boden und/oder Felsgestein sind gerade in Deutschland sehr uneinheitlich, da sie in den verschiedenen Regionen der Bundesrepublik ein recht unterschiedliche Entstehungsgeschichte aufweisen. So gilt es in der Praxis immer, den Baugrund eines Bauprojektes im Hinblick auf die generellen und daraus folgenden technischen Anforderungen zu untersuchen. Allerdings muß man einräumen, dass das Angebot an Lehrveranstaltungen an deutschen Hochschulen wohl in keinem Bereich so "dicht" ist wie in den Bereichen Grundbau und konstruktiver Ingenieurbau, die im übrigen an den meisten Hochschulen auch beide als Vertiefungsrichtung gewählt werden können und keineswegs dem inhaltlichen Wandel derart unterworfen sind wie etwa die Vertiefungsrichtung Baubetrieb!Wenn man z.B. die Struktur des Grundbaues erfassen will, so gibt eine vielfältige Literatur einen hervorragenden Überblick über die einzelnen Leistungsfelder: Flachgründungen, Baugrundverbesserung, Pfahlgründungen Senkkästen, Schlitz- und Dichtwände, Arbeiten im Grundwasser, Bodenvereisung, Baugruben, Deponietechnik und Altlastensanierung. Die Unternehmen, welche sich bisher in Deutschland mit dem Spezialtiefbau befasst haben, sind weitgehend spezialisiert auf bestimmte Leistungsbereiche, wobei die am stärksten nachgefragten Bereiche sich oft überschneiden. Die Geschichte der Bauwirtschaft zeigt, dass es vor allem die großen Baukonzerne waren, die in eigenen Spezialabteilungen oder über Tochtergesellschaften die Leistungen des Spezialtiefbaues angeboten haben. Mittelständische Unternehmen hingegen gehörten nur in geringem Umfang zum Kreis der Anbieter dieser Leistungen. Hierfür gibt es einige einleuchtende Gründe: Aufgrund der finanziellen Potenz und eines starken technischen know-hows wurden und werden gerade die Baukonzerne mit den schwierigeren Bauaufgaben betraut, und dazu gehören eben oftmals auch komplizierte Gründungen. Die Risiken, welche der Spezialtiefbau mit sich bringt (z.B. etliche Bodenrisiken), würden die meisten mittelständischen Unternehmen nicht absichern können, selbst wenn das know - how vorhanden wäre. Im übrigen haben gerade diese Risiken zeitweise die Bilanzen des ein oder anderen Baukonzerns fast ruiniert. Die erforderlichen Investitionen in Maschinen und Geräte sind nur von Großunternehmen zu leisten, die über das entsprechende Kapital oder eine hohe Bonität (Fremdkapitalaufnahme) verfügen. Immer mehr Bauherren, auch die öffentlichen oder quasi-öffentlichen Hände, versuchen die Risiken über einen entsprechend gestalteten Bauvertrag auf den Auftragnehmer abzuwälzen, und selbst bei einem verhältnismäßig kleinen Bieterkreis war es bisher nur selten möglich, dieser Verfahrensweise entgegen zu treten, weil sich die Unternehmen in diesem Punkt nicht einig waren und bis heute nicht sind. Sofern die Tragfähigkeit des Bodens keine tiefergreifenden technischen Vorbereitungen erforderlich macht, kommt die Flachgründung, nicht zuletzt aus wirtschaftlichen Gründen, bevorzugt zum Zuge. Hier werden im wesentlichen die Einzelfundamente, Streifenfundamente sowie Flächengründungen unterschieden.
Da, wo der Baugrund nicht den Erfordernissen des zu erstellenden Bauprojektes entspricht, muß er u.U. verbessert werden. Hierzu wurden im Laufe der Zeit die verschiedensten Verfahren entwickelt. Die bekanntesten und am häufigsten angewandten Verfahren sind: Bodenaustausch und Oberflächenverdichtung, Tiefenverdichtung, Injektionen und Düsenstrahlverfahren. Der Bereich der Pfahlgründungen besitzt eine herausragende Bedeutung in den Leistungsfeldern des Spezialtiefbaues. Sowohl im Hochbau, als auch im Tiefbau hat er durch seine ständige technische Weiterentwicklung wachsende Bedeutung erlangt, und dies wirkt sich auch auf die Wirtschaftlichkeit der angewandten Bauweisen aus. Darüber hinaus hat seine Bedeutung auch im Verkehrs- und im Wasserbau einen großen Umfang angenommen. Überall da, wo es in Bauprojekten um die Abtragung großer Lasten in großen Tiefen geht, finden Bohr-, Rüttel- oder Rammpfähle ihren Einsatz. Im wesentlichen werden folgende Arten von Pfählen eingesetzt: Bohrpfähle (u.a. verrohrt und unverrohrt), Verdrängungspfähle u.a. Fertigrammpfähle, Bohrverdrängungspfähle, Zugpfähle u.a. Stahlpfähle, Betonpfähle, Stahlrammpfähle, Schlitz- und Dichtwände. Einen wichtigen Bestandteil im Leistungsprogramm der Spezialtiefbauunternehmen bilden die Schlitz- und Dichtwände. Sie werden vornehmlich eingesetzt, wenn besonders hohe Anforderungen an die Festigkeit gestellt werden, ferner auch als Stützmauer im Schachtbau oder als Bauwerksaussenwand bei einschaliger Bauweise. Auch in der Umwelttechnik findet sich ein wichtiges Einsatzgebiet dort, wo die Dichtungswand zur vertikalen Abdichtung des Untergrundes bei Mülldeponien eingesetzt wird. Das hauptsächliche Charakteristikum der Schlitzwände ist, dass der offene Bodenschlitz stabilisiert wird, indem ständig Stützflüssigkeit nachgefüllt wird. Jeder, der schon einmal den Bau eines Einfamilienhauses beobachten konnte, hat dabei bemerkt, dass zunächst einmal eine relativ flache Baugrube mit seitlichen Böschungen hergestellt wurde. Anders sieht die Situation dort aus, wo z.B. aus Platzmangel eine Gründungskonzentration auf engem Raum notwendig macht. In diesen Fällen wird ein eng begrenzter Arbeitsraum ausgehoben, der durch senkrecht gestützte Baugrubenwände begrenzt wird. Ob dieses Verfahren im Einzelfall anwendbar bzw. wirtschaftlich anwendbar ist, hängt u.a. auch von der Grundwassertiefe und von der Bebauung in unmittelbarer Umgebung ab. Bei Großbaustellen wie z.B. dem Lehrter Bahnhof in Berlin (hier wurden mehr als 200 Mio DM für den Grundbau in vielen Variationen aufgewendet) konnte man einen großen Querschnitt durch alle Leistungen des Spezialtiefbaues beobachten. Die folgenden "Wände" kommen am häufigsten zur Stützung von Baugruben zum Einsatz: Trägerbohlwände,Spundwände, Pfahlwände, Schlitzwände, Injektionswände und Elementwände. Neben den verschiedenen Verbauarten stehen die Verankerungen keinesfalls an Bedeutung zurück. Man unterscheidet hier im wesentlichen zwischen vorgespannten und nicht vorgespannten Ausführungen. Die bedeutendsten Einsatzzwecke sind schnell aufgezählt: Aufnahme des Erddruckes in Baugruben, Stabilisierung von rutschgefährdeten Hängen, Auftriebssicherung, Kipp- und Gleitsicherung, Böschungssicherung und die Aufnahme äußerer Kräfte. Nicht alle Leistungsbilder des Grundbaues / Spezialtiefbaues können in einer Grobstruktur hinreichend berücksichtigt bzw. beschrieben werden. So werden die Deponietechnik und die Altlastensanierung an anderer Stelle der Edition behandelt.
Keller Grundbau GmbH., Offenbach, das z.Zt. führende Spezialtiefbau-Unternehmen in Deutschland mit mehr als 700 Mitarbeitern, bietet ein vollständiges Leistungsprogramm (full-line) an und gilt gleichzeitig auch weltweit als hoch kompetentes Spezialunternehmen seiner Art, das zur weltweit führenden englischen Keller PLC, London , Emea-Group, gehört.