Edition Bauwirtschaft

von Prof. Dr. Bernd Witthaus

Wohnungsbau

Eine der tragenden Säulen der Nachkriegsbaukonjunktur bildete der Wohnungsbau. In den sechziger und siebziger Jahren des 20. Jahrhunderts lag die Rate der jährlichen Neufertigstellungen oft zwischen 500.000 bis 700.000 Wohnungseinheiten (WE) p.a. und trugen somit zu einem großen Teil zur Wertschöpfung in der Bauwirtschaft bei. Der Wohnungsbau lässt sich als Sparte der Bauwirtschaft bzw. des Hochbaues unter verschiedenen Gesichtpunkten kategorisieren:


aus der Investorensicht:
  • Private Großinvestoren
  • Institutionelle Anleger
  • Wohnungsbaugesellschaften (kommunale und freie Träger)
  • Großunternehmen anderer Branchen
  • Kleininvestoren (z.B. Eigentümer von Einfamilienhäusern)

Der Wohnungsbau und seine Attraktivität hat seit jeher der Bevölkerungsentwicklung, den Bedürfnissen und Einkommens- bzw. Vermögensverhältnissen der Menschen unterlegen. Wenn in den ersten Nachkriegsjahrzehnten in Deutschland die Wohnungsbaunachfrage mehr quantitativ bestimmt war, so hat sich dies in den letzten Jahrzehnten und der "Jetztzeit" deutlich zu einer qualitativen Betrachtungsweise verschoben. Wohnqualität, also Umfeld/Lage, Ausstattung etc. bilden die hauptsächlichen Kaufargumente. So gibt es auch unterschiedliche Kaufmotivationen für Wohneigentum. Während der Großinvestor vielleicht noch an der Übernahme größerer Bestände (u.a. auch wegen der oft lukrativen Aufteilungsmöglichkeit der Wohnanlagen bzw. der Überführung von Mietwohnungen in Wohneigentum / Eigentumswohnungen) interessiert ist, haben sich viele Wohnungsbaugesellschaften auf die Sanierung von Altbeständen konzentriert, während der Neubau in den Hintergrund getreten ist. Daß Kleininvestoren, also die Eigentümer von Ein- und Mehrfamilien-(reihen) häusern andere, individueller geprägte Motivationen besitzen, dürfte jedem klar sein.


aus Sicht der Objektart:
  • Wohnhochhäuser oder Wohnanlagen als Geschoßwohnungsbau,
    z.B. auch ehem. Plattenbauten
  • Mehrfamilienhäuser
  • Einfamilienhäuser

aus Sicht der Nutzer:
  • Einfamilienhaus (Eigentum)
  • Einfamilienreihenhaus (Eigentum)
  • Eigentumswohnung (Teileigentum durch Teilungserklärung)
  • Mietwohnung

aus Sicht des Bauzustandes:
  • Neubau
  • Sanierung von Altbestand

aus Sicht der Fertigung:
  • Einzelfertigung
  • Serienfertigung
  • Stückfertigung
  • Einzelgewerke
  • SF - Wohnungsbau
  • Fertighaus

aus Sicht der Finanzierung:
  • frei finanzierter Wohnungsbau
  • staatlich geförderter Wohnungsbau
  • Sozialer Wohnungsbau (Einkommensgrenzen)

aus Sicht des Herstellungsmaterials:
  • (Grundstoffe)
  • Mauerwerksbau (Stein auf Stein)
  • Fertigteile / Fertigelemente (überwiegend Beton)
  • Fertigbausystembau
  • Holzbau
  • Sonstige biologische Baustoffe

aus Sicht des Herstellers:
  • Bauträger
  • Generalübernehmer
  • Generalunternehmer
  • Nach- oder Einzelunternehmer

Gleichviel welcher Investor für ein Wohnungsbauprojekt verantwortlich zeichnet - immer ist dieses unter dem Gesichtspunkt der Bonität und der Vorfinanzierung zu sehen. Dies mag bei "Häuslebauern" keine große Rolle spielen, da die finanzierende Bank sich auf dem Objekt besichert. Bei Großprojekten spielen die Bonität und die Leistungsfähigkeit des Bauträgers die Hauptrolle, insbesondere so lange, bis ein großer Teil der WE (break-even) verkauft sind oder ein Investor die Gesamtmaßnahme in seinen Bestand nimmt. Auch kommunal angebundene Wohnungsbaugesellschaften haben natürlich keine nennenswerten Bonitätsprobleme.


aus Sicht der Baudienstleistungen bzw. Serviceleistungen:
  • Projektentwicklung
  • Planung / Architektur
  • Ingenieurbüro / Gutachten
  • Finanzierung / Investment
  • Vertrieb
  • Projektsteuerung
  • Energiecontracting
  • Bestandsmanagement

Den typischen Projektentwickler findet man selten mit Wohnungsbauprojekten befasst. Es gab in der Vergangenheit zu viele gewerbliche Projekte mit wesentlich höheren Renditeerwartungen und - natürlich - höheren Honorarerwartungen aus der Projektentwicklung selbst. Aus diesem Grunde bleibt auch in der Regel die Mehrzahl der Baudienstleistungen in der Regie der Trägerunternehmen, in denen sich oft Bauträger, Finanzierer und Investoren "unter einem Dach" vereinen, selbst dann wenn es sich nicht um eigene Leistungen, sondern um ein outsourcing derselben handelt. Dies gilt in zunehmendem Maße selbst für die Projektsteuerung, wie die Homepages der großen Wohnungsbaugesellschaften, seien es nun Eigenleistungen oder Leistungen der Tochter- und/oder Schwestergesellschaften, beweisen. Auch das Bestandsmanagement liegt derzeit noch überwiegend in der Eigenregie der Wohnungsbauunternehmen, wobei sich diese Tatsache mit einer stärkeren Berücksichtigung von Energiecontracting und damit fakultativ verbundenem Gebäudemanagement ändern kann. Manche Wohnungsbaugesellschaft wird sich bei der Gegenüberstellung des eigenen Aufwandes mit den extern angebotenen Leistungen des Energiecontractings und Facility - Managements aus Kostengründen für ein outsourcing entscheiden.

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