Edition Bauwirtschaft

von Prof. Dr. Bernd Witthaus

Bauobjekt - Sanierung

Alles hängt davon ab, ob auf eine vorübergehende Pachteinnahme verzichtet werden kann oder muss. Kein Investor verzichtet gerne darauf, wenn nicht zwingende Gründe hinter einer solchen Entscheidung stehen.
Hinzu tritt manchmal auch die Frage, ob der zu sanierende Baubestand unter Denkmalschutz steht und damit strenge Vorgaben gegeben sind, die beim "Umbau" unbedingt beachtet werden müssen. Ist dies nicht der Fall, dann findet  oft eine Entkernung/Kernsanierung statt, insbesondere im Fall einer Umnutzung. Man spricht  vom "Bauen im Bestand". Tatsächlich gibt es auch die besonderen Fälle, in denen nicht einmal mehr alte Planungsunterlagen vorhanden sind. Dann sollten die ausführenden Unternehmen auf der Hut sein und, nach Möglichkeit, Pauschalierungen des Baupreises in ihren Angeboten ablehnen. Wer weiß schon, was später aus dem Altbestand heraus zu Tage tritt und erhebliche Zusatzkosten verursacht.
Einkaufs- und Geschäftszentren sowie Kaufhäuser z.B. verzichten nur ungern eine Zeit lang auf ihre Umsätze, und daher findet man das "Bauen unter laufendem Betrieb" bei diesen Umbauten besonders häufig vor. In Deutschland ist es grundsätzlich üblich, ein Sanierungsobjekt entweder in Form von Einzelvergaben der Bauleistungen zu "managen" oder aber als Schlüsselfertige Sanierung mit einem Generalunternehmer, analog zum Generalunternehmer eines Neubaues. Vielfach wird von Investoren die letztere Form gewählt, denn die Komplexität derartiger Baumaßnahmen würde zu einem hohen Arbeitsaufwand auf Bauherrnseite führen. Wenn aber doch die Einzelvergabe gewählt wird, wird bauseits ein Projektsteuerer beauftragt, die Koordinierung zu übernehmen. Das Haftungsrisiko bleibt dann allerdings weitgehend beim Bauherrn.
Die größten Sanierungsprojekte findet man in den Bereichen Einkaufszentren, Hotels und Wohnungsbestände vor. Hotels z.B. planen schon bei ihrer Neubaufinanzierung nach etwa 10-15 Jahren ein "refreshment" ein. Auch Gesetzesänderungen können der Grund für eine zwingend zu erledigende Sanierung sein. Die Veränderungen beim Brandschutz ragen in den letzten Jahren als Beispiel für staatlichen Zwang heraus. Die Bundesrepublik muss in ihrem Gesetzgebungseifer in Zukunft aufpassen, dass sie die Auftraggeber/Investoren nicht zu zusätzlichen Kostenbelastungen zwingt, die ein Investment unmöglich machen. Ähnliches gilt auch für immer neue Dämmvorschriften oder die Barrierefreiheit. Warum muss ein Wohnungsneubau ab der 5. Etage noch barrierefrei sein?
Einen weiteren Anlass für die Sanierung gibt die energetische Sanierung, zukünftig  mit neuen regenerativen Energieformen, auch im Rahmen eines Mischkonzeptes. Sonne und Wind als Prlmärenergien, ihre Umwandlung und Speicherung in Wasserstoff sowie ihre Rückverstromung über eine leistungsfähige Brennstoffzelle werden dabei im Vordergrund stehen. Vielleicht wird auch irgendwann eine leistungsfähige Batterie zur direkten Speicherung von Sonnenenergie entwickelt, und zwar ohne Umwege mit "spinnerten" Ideen wie "Desertec".
Das große Ziel wird die autonome Energieversorgung sein - die energetische Insellösung!

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