Edition Bauwirtschaft

von Prof. Dr. Bernd Witthaus

Abbruch

Eigentlich dachte man beim Bauen, daran, dass die Brückenbauwerke "ewig" halten sollten, doch dies erwies sich in den letzten Jahren, als eine gründliche Untersuchung aller Brücken politisch angeordnet wurde, als Trugschluss, denn man schätzt heute, im Jahre 2016,  die Sanierungsbedürftigkeit aller Brücken auf circa 75 - 80 % des Bestandes. Dies ist eine der großen Aufgaben, welche die Bundesrepublik in den nächsten Jahren leisten muss, um der Gesellschaft die freizügige Mobilität auch in Zukunft zu garantieren. Gleiches gilt für Straße und Schiene, wo man inzwischen teilweise auf Bau-, Finanzierungs- und Betreibermodelle (ÖPP-Modelle) setzt. Immerhin haben die fünfzig bis siebzig Jahre alten Brückenbauwerke bis heute gehalten, obwohl man sich offensichtlich zur Bauzeit die der gesellschaftlichen Entwicklung geschuldeten, heutigen Belastungen nicht vorgestellt hat. Daher bleibt an vielen Stellen auch nichts Anderes übrig als abzureißen und neu zu bauen. Damit ist aber auch die an den Abbruch anschließende Verfahrensweise vorgegeben: hier muss nicht entwickelt, sondern in erster Linie von der öffentlichen Hand geplant werden.
Dagegen zeigen sich die vom Grundsatz her zu treffenden Entscheidungen zu Hochbau-Bestandsimmobilien wesentlich umfangreicher. Bleiben wir zunächst bei den "öffentlichen Händen", so wird ein Bestandsgebäude der Neuzeit eine etwa 20 - 25jährige Lebensdauer aufweisen. Friktionelle Einschnitte, z.B. Kriege, Erdbeben etc., fallen natürlich nicht in diesen Rahmen. Zu berücksichtigen sind auch die mit der Zeit gehenden Modernisierungsüberlegungen, weil sich nicht nur Nutzungen, sondern auch technische Ausrüstungen überlebt haben. So können einerseits Gebäude mit derselben Nutzung, im Stile und mit den technischen Möglichkeiten der jeweils relevanten Zeit, neu gebaut werden oder die Altgebäude werden abgebrochen und ein völlig neues Gebäude mit veränderter Nutzung beginnt seinen Lebenszyklus.
Private Bauherren (Investoren, Fonds etc.), Industrie und Handel müssen sich von anderen Parametern leiten lassen, da immer die Frage nach der Kapitalrentabilität (Rendite) im Vordergrund der Überlegungen steht, manchmal decken sich auch mehrere Interessen, wenn z.B. beim Handel die Immobilie im eigenen Bestand bleibt. Da Finanzierungen sich immer auf einen bestimmten Zeitablauf beziehen, der die Erfahrungen mit den bereits genutzten Immobilien wiederspiegelt oder an fremde Nutzungskonzepte gekoppelt ist, dauern z.B. die Lebenszyklen von Sozialimmobilien meist 15 Jahre, sofern keine Optionen vorhanden sind oder gezogen werden. Der Handel (Filialisten) hat in den letzten Jahren versucht, die Pachtverträge mit den Investoren zu verkürzen, so dass die Lebensdauer der Handelsimmobilien etwa zwischen 10 und 15 Jahren liegt, sofern auch hier keine Optionen vereinbart wurden, deren Verlängerungen bei ein-, zwei- oder dreimal 5 Jahren liegen können. Die Nutzungsdauer von Bürogebäuden wird deutlich darüber veranschlagt.
Grundsätzlich beginnen bei privaten Auftraggebern rechtzeitig neue Überlegungen zu Projektentwicklungen, da diese, je nach Komplexität, einen gewissen zeitlichen Vorlauf benötigen (Baurechtsprüfung, Genehmigungsverfahren, Planungen u.a.).

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