Betreiberimmobilien
Fortsetzung
Der wirtschaftliche Erfolg hängt wesentlich von der Qualität des Betreibers, also Fachwissen, Bonität und Betriebskonzept, ab. Ein besonderes Problem stellt sich für Investoren solcher Immobilien mit der stark eingeschränkten Zweit- oder Drittverwendbarkeit der Immobilie nach Auslaufen des Betreibervertrages mit dem Erstverwender dar. Meist ist die Umnutzung mit erheblichen Kosten verbunden, so dass für Investoren ganz wichtig ist, dass während der Laufzeit des Betreibervertrages Rückstellungen gebildet werden, um zu gegebenem Zeitpunkt die Insolvenz der Immobilie zu vermeiden.
Bei den meisten Betreiberimmobilien erscheint eine Umnutzung ohnehin ausgeschlossen, denn ein Flughafen bleibt (mit Ausnahmen, die es auch schon in Deutschland gegeben hat) ebenso ein Flughafen wie ein Parkhaus ein Parkhaus. So bleibt bei einer Umnutzung eigentlich zunächst überwiegend der Abriss, verbunden mit einer neuen Projektentwicklung. In Deutschland erfreuen sich Betreiberimmobilien keiner hohen Wertschätzung in Investorenkreisen. Immer wieder wird versucht, die Finanzierungen, auch unter Einbeziehung von teurem Venturekapital, hinzubekommen, doch bisher blieb der Einsatz derartiger Kapitalien eher gering. Es wird zwar viel geredet, aber wenig finanziert.
Eine besonders spezielle Immobilie stellt das Hotel dar. Der zwischen Investor und Betreiber abzuschließende Vertrag kann ein echter Pachtvertrag mit eigener wirtschaftlicher Verantwortung des Betreiber und einer jährlichen Pachtsumme sein, aber auch ein Managementvertrag, in welchem dem fachlich versierten Betreiber (oft sind es internationale Hotelketten) ein jährliches Pachthonorar gezahlt wird. Diesen letzten Vertrag lieben Investoren nicht, weil das wirtschaftliche Risiko neben anderen Risiken eben bei den Eigentümern bleibt.
Im Unterschied dazu wird z.B. ein Einkaufszentrum nicht betrieben, sondern von einem Immobilienmanagementunternehmen (Center-Management) mit dafür ausgewiesener Expertise gemanagt. Auch hier verbleibt das wirtschaftliche Risko beim Investor. Der "EKZ-Betreiber" betreibt nichts anderes als ein technisches, kaufmännisches und organisatorisches Facility-Management. Dabei liegt der technische Schwerpunkt bei den Themen Energie bzw. Gebäudemanagement, der kaufmännische Schwerpunkt auf der Optimierung des Unternehmenserfolges (EKZ) sowie der organisatorische Schwerpunkt auf der Optimierung aller Abläufe im Center.