Projektentwicklung
Betrachtet man die Auftragsentstehungsgeschichte von Bau- und Immobilienprojekten, so läßt sich diese auf einige wenige Auftraggebergruppen zurückführen. Überhaupt muß in Zukunft an den Hochschulen der Entstehung von Aufträgen (Akquisition), also der Grundlage allen Bauens und Wirtschaftens, mehr Gewicht beigemessen werden, denn ohne Auftrag gibt es keine Bautätigkeit! Aus der Projektentwicklung entstehen Bauaufträge, die von einer Reihe von Projektentwicklern unterschiedlicher Herkunft vergeben werden: Privatinvestoren, Industrielle Projektentwickler, Projektentwicklungsgesellschaften, Projektentwicklung durch Generalübernehmer oder Projektentwicklung durch Generalunternehmer. Zu den reinen Projektentwicklungsgesellschaften, welche die Projekte weder selbst bauen, noch im eigenen Bestand behalten, gehört die am Markt sehr erfolgreiche xxxx, die über einen jahrzehntelangen Erfahrungsschatz in diesem Metier verfügt. In allen vorstehenden Bereichen unterscheidet sich die Projektentwicklung lediglich in Nuancen, obwohl die unterschiedliche Herkunft der Entwickler des öfteren zu verschiedenartigen Einschätzungen von Entwicklungsprojekten führt, insbesondere in Bezug auf potentielle Risiken wie z.B. Mietgarantien. Gerade dieses Faktum hat bei den meisten Großunternehmen der Bauwirtschaft in den vergangenen zwei Jahrzehnten zu teilweise riesigen Verlusten geführt, die das eine oder andere Unternehmen an den Rand der Existenzfähigkeit geführt haben und deren Nachwirkungen bzw. ergebnismäßige Belastungen heftige Turbulenzen verursacht haben. Abgesehen von der oft falsch gehandhabten Risikobewertung stellt die Projektentwicklung für die Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft, nach wie vor, eine hervorragende Chance dar, langfristig sichere Erträge zu generieren. Die klassischen Entwicklungsprojekte findet man in folgenden Bereichen: Wohnungsbau, Büro- / Verwaltungsgebäude, Handelsobjekte / Einkaufszentren, Hotels und Revitalisierung von Altobjekten. Projekte anderer Bereiche spielen neben den genannten Projekten eher eine untergeordnete Rolle. Außerdem zeigen die Aktivitäten der Unternehmen vielfach eine große Beharrlichkeit in Bezug auf das einmal gewählte "Kerngeschäft". Was man oft geübt hat und dann auch gut kann, macht man am liebsten und immer wieder. Ferner zeigt sich hier auch die Abhängigkeit von Finanzierungsmöglichkeiten, denn schon längst steht bei den Banken nicht mehr der volkswirtschaftliche Auftrag, sondern das Portfolio-/Renditedenken im Vordergrund der strategischen Überlegungen. Hier zeigt sich im übrigen ein krasser Gegensatz des deutschen Immobilienmarktes zu seinen britischen, anglo - amerikanischen und kanadischen Artgenossen. Obwohl z.B. die Freizeitindustrie in den nächsten 20 - 30 Jahren enorme Zuwächse bekommen wird, kommt das Investment für derartige Projekte - abgesehen von ganz wenigen Ausnahmen, nicht aus Deutschland. Deutschen Baken sind die Zweit- und Drittverwendungsmöglichkeit wichtiger als die Umsatzerwartung. Was beinhaltet nun aber die Projektentwicklung, über die in den letzten 25 Jahren soviel geschrieben und diskutiert wurde? Mit einer fast biblischen Einlassung könnte man beginnen: Am Anfang war die Idee ! Auch wenn kreative Entwicklungsideen sich bisher eher schwer getan haben, so stimmt dieser Satz auf jeden Fall deshalb, weil die Immobilienwirtschaft viele dieser neuen kreativen Ideen aufgreifen muß, wenn sie ihr bisheriges Volumen halten will, und dies ist eigentlich schon wegen der Anlagebedürfnisse der Investoren, insbesondere der institutionellen Anleger, unbedingt notwendig. Am Anfang steht also die Idee, die sich an verschiedenen Bedürfnissen der Bevölkerung und an dem daraus konkretisierten Bedarf ausrichtet. Dabei können strukturelle Veränderungen des wirtschaftlichen Gebahrens bzw. Handelns ebenso eine Rolle spielen wie etwa die demographische Entwicklung der Bevölkerung. Zur Zeit begeistern die Entwickler z.B. mit neuen Ideen zum Thema Wellness sowie diversen Vorstellungen zum Thema "Wohnen" im mittleren sowie Hochpreissegment die Anleger bzw.Käufer. Die anfängliche Idee muß sehr schnell einer Markt- und Standortanalyse unterzogen werden, denn über allen Erwägungen stehen die Renditevorstellungen der Anleger, die es zu befriedigen gilt. Die Rahmenbedingungen der Markt- und Standortanalyse geben Auskunft über die Beschaffenheit des Grundstückes (unbebaut oder bebaut) und darüber, ob es einen Restrukturierungsbedarf des Grundstückes gibt (Abriß aufstehender Bausubstanz). Die Standortanalyse befaßt sich im wesentlichen mit: harten Standortfaktoren (z.B. Verkehrsanbindung), weichen Standortfaktoren (z.B. ergänzende Nutzungen)und der Standortfaktorenbetrachtung in Bezug auf die Nutzung (z.B. Büro, Handel, Hotel). Die häufigste Form der Prüfinstrumente dieses Entwicklungsstadiums stellt die Stärken- / Schwächenanalyse dar, auch die sogenannte Nutzwertanalyse wird häufig gebraucht. In der Marktanalyse wird dann das beurteilungsfähige Zahlenmaterial zusammengetragen. Dieses resultiert aus: statistischen Erhebungen, Modellrechnungen, Recherchen vor Ort (z.B. Politik), Nutzeranforderungen (Mieterbedürfnisse), Wettbewerbsanalyse (Angebot und Nachfrage)und Ziegruppenanalyse. Im einzelnen unterscheiden sich die Analysen in ihren Details in Abhängigkeit der jeweils ins Auge gefaßten Nutzer/Mieter! Einen breiten Raum nimmt natürlich auch die Beschaffung des benötigten Baurechtes ein, wobei es manchmal - bei besonders interessanten und für das Gemeinwohl nützlichen Projekten - auch gelingt, einen bestimmten Baurechtstatus durch die politische Willensbildung zu verändern. Gute Verbindungen und ein ausgezeichnetes Image von Entwickler und Investor haben in den Städten und Gemeinden schon vieles bewegt. Die Zulassung von geplanten Bauvorhaben muß für jedes Projekt rechtzeitig abgeklärt werden. Dazu muß sich der Entwickler einen möglichst differenzierten Überblick über den Baurechtsstand und die Planungserfordernisse verschaffen und dabei die Rechte und Standpunkte verschiedener Behörden einbeziehen. Im einzelnen sind folgende Schwerpunkte zu beachten: Überblick verschaffen über das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Bundesrecht - Landesrecht. Abklärung der baurechtlichen Vorgaben für das Grundstück, Gebietsentwicklungsplanung (Land), Flächennutzungsplan, Raumordnungsverfahren (?), Gültiger Bebauungsplan oder Satzungen der Innen- und Außenbereiche. Wichtig ist, daß man rechtzeitig erfaßt, daß eine Projektentwicklung immer so gut ist wie die Werthaltigkeit der Mietverträge. Bei entsprechend langfristig angelegten Mietverträgen findet sich in der Regel auch ein Investor, wenn sich die Amortisation über einen Zeitraum von 10 - 15 Jahren, im Handelsbereich, auch oft mit weiteren zeitlichen Optionen verbunden, darstellen läßt. Die Immobilienfinanzierung gliedert sich in einige Stufen des Entwicklungsprozesses: Finanzierung der Entwicklungsphase (Anschub- und Zwischenfinanzierung), Endinvestment / Endfinanzierung, Fondinvestment, kurz- und langfristige (strukturierte)Finanzierungen oder Hypothekenfinanzierung. Eine Projektfinanzierung stellt immer das gesamte Projekt auf den Prüfstand. In dieser Phase der Projektbeurteilung werden viele Dinge beleuchtet, auch z.B. das know-how des Projektentwicklers, die technische (z.B. Architektur) und wirtschaftliche Konzeption (z.B. Energiecontracting oder der Einsatz alternativer Energieformen), der Vermietungsstand (mehrere Nutzer) oder die Konkurrenzsituation. Die klassischen Formen der Projektfinanzierung bilden z.B. die Objektgesellschaft, manchmal unterstützt durch Equity - Kapital und in der Zukunft vermehrt durch Teilinvestments des Energiecontractings und der Multi - Utility - Konzepte. Auch das Immobilien - Leasing hat in den letzten zwanzig Jahren enorm an Bedeutung gewonnen. Und nicht zuletzt geben Fördermittel aus EU- und "Landestöpfen" den Entwicklungsprojekten, sofern diese die zu fördernden Zielgruppen treffen, eine besonders vorteilhafte Prägung, denn sie wirken in der Gesamtfinanzierung wie Eigen- oder Equity - Kapital! Darüber hinaus sind steuerliche Aspekte und steuerliche Besonderheiten der Immobilienprojektentwicklung stark zu beachten. Natürlich spielen auch das Projektcontrolling und die Abfassung des Bauvertrages eine nicht zu unterschätzende Rolle. Doch dabei kommt es z.B. sehr darauf an, ob eine fertige Projektentwicklung verkauft wird oder ob ein GÜ oder ein GU eine eigene Projektentwicklung auch baut bzw. das Projekt managt. Davon wiederum hängt ab, ob auf Bauherrenseite z.B. eine Projektsteuerung benötigt wird usw.! Projektentwicklung, die einer realistischen Risikoeinschätzung und -abwägung unterliegt, beinhaltet auch in der heutigen Zeit die größten Gestaltungsmöglichkeiten - technisch und wirtschaftlich!