Generalunternehmer (GU) SF-Bau
Wie viele Vorgänge in der heutigen Zeit, so haben sich auch verschiedene Strukturen des neuzeitlichen Bauens komplexer entwickelt. So sind im Bereich des "Schlüsselfertigen Bauens" verschiedene Geschäftsfelder entstanden, welche alle ihre besonderen Eigenheiten aufweisen. Diese findet man sowohl in der Struktur des Bauprozesses als auch in unterschiedlichen Vertragskonstellationen. Die letzte Stufe wird dabei bestiegen, wenn aus dem Generalunternehmer, in Folge einer Übernahme des gesamten Planungsprozesses, ein Generalübernehmer (GÜ) entstanden ist.
Im Laufe der Zeit hat sich also das einst selbst ausführende Unternehmen zum Generalunternehmer entwickelt und organisiert bzw. koordiniert alle Gewerke (z.B. den Rohbau mit seinen Einzelgewerken, die Technische Gebäudeausstattung oder den Ausbau) bis zur Abnahme durch den Bauherrn. Diese Koordinierungsaufgabe besteht im Wesentlichen daraus, vier oder fünf größere Bereiche des Projektes wie den Rohbau, die TGA, die Fassade und den Ausbau des Gebäudes mit allen ihren Einzelgewerken (in der Regel ca. 25 - 30 Gewerke) zu koordinieren.
Hierzu gehören als Instrumente zum Beispiel ein Baustelleneinrichtungsplan und ein Bauzeitenplan, auf deren Grundlage die Vergaben der Nachunternehmergewerke (manchmal auch Nachunternehmer - GUs) erfolgen. In diesem Zusammenhang hat auch inzwischen das Lean-Management eine größere Bedeutung bekommen. Der Vorteil dieses Instrumentes liegt in der präziseren Darstellung aller einzelnen Bauabläufe, in Planung, Ausführung und Dokumentation der Baurealität.
Besonders interessant in der Betrachtung eines Generalunternehmers zeigen sich auch die verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten des GU-Vertrages. Zunächst sei aber noch darauf hingewiesen, dass es oft für die Ausführung (besonders in Bezug auf Zeit und Qualität) entscheidend ist, in welcher Leistungsphase das Projekt durch den Auftragnehmer übernommen wird. Früher geschah dies in der Regel mit der Leistungsphase 6 der HOAI; heutzutage wird es, eigentlich sowohl vom Auftragnehmer als auch vom Auftraggeber, gern gesehen, wenn die Ausführungsplanung (Phase 5 der HOAI) vom Auftragnehmer mit übernommen wird. Diese Phase präuisiert, wie der Name schon sagt, die Arbeiten der Vorbereitungsphase des Bauprojektes, wobei zB die Gebäudeplanung meist auf eine Größe von 1:50 heruntergeschraubt wird, Raumplanungen aber auch noch auf einen kleineren Maßstab!
Doch kommen wir noch einmal zurück zum Bauvertrag! Die meisten Bauverträge werden auch heute noch in althergebrachter Weise geschlossen. Zugrunde liegt die Kalkulation der Kosten und die Bildung des Baupreises durch den potenziellen Auftragnehmer. Darüber wird in mehreren Durchgängen verhandelt, vorausgesetzt dass der Auftragnehmer im Preisspiegel des Auftraggebers an einer der ersten Positionen lag. Chancen und Risiken müssen auf beiden Seiten abgewogen werden, so dass dann im Vergabeprozess schließlich die Unterschriften unter den Vertrag geleistet werden können. Natürlich können dann bei Planänderungen durch den Bauherrn Veränderungen im Bauprozess entstehen, die zu Mehrkosten, verursacht durch Mehrzeiten oder Qualitätsveränderungen, führen: es sind Nachträge entstanden! Nicht selten sind aus Nachtragsforderungen in der Folge Gerichtsprozesse entstanden, die wiederum selbst hohe Kosten, z.B. durch Gutachten, etc. nach sich gezogen haben. Um diese zeit- oder kostenaufwändigen Auseinandersetzungen zu vermeiden, nutzen die Baubeteiligten inzwischen zunehmend die Form des GMP- oder des OpenBooks-Vertrages (siehe an anderer Stelle) zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten, die ohnehin oft in Vergleichen enden und, bis dahin, oft hohe Kosten verursacht sowie viel kostbare Zeit verschlungen haben.
Zu den in Deutschland bekanntesten Auftragnehmern umfangreicher GU-Aufträge des Schlüsselfertigen Bauens gehört auch die XYZ, die auf eine lange, erfolgreiche Tradition in diesem Bereich des Bauens verweisen kann.