Facility - Management
Das Facility - Management beschreibt alle Dienstleistungen rund um die Immobilie. Dabei unterscheiden sich die amerikanische oder britische Auffassung deutlich von der deutschen Definition, da die einen sozusagen von allen Facilities einer Immobilie ausgehen, die anderen (deutschen) sich eher am Detail des Gebäudemanagementes "festgemacht" haben und dies oft schon als Facility - Management (FM) selbst begreifen und nicht als Teil desselben. Damit fehlt weithin eine Abgrenzung und Ordnung dieser Dienstleistungen, z.B. zur Projektentwicklung oder dem, was allgemein Baudienstleistungen genannt wird.Eigentlich beschäftigt sich FM mit dem gesamten Lebenszyklus einer Immobilie, die einem Kreislauf folgt, der irgendwann seinen Ursprung bei der Idee, Planung und Projektierung hatte. Es folgen Dienstleistungen der Finanzierung, Investitionssicherung, Projektsteuerung und schließlich der Realisierung, also des Bauens. Nach dieser Phase geht die Immobilie in einen Bestand eines privaten oder "professionellen" (z.B. Fond), oft auch institutionellen Anlegers (z.B. Versicherungen) über. Nun folgen die Dienstleistungen am bestehenden Objekt (z.B. Gebäudemanagement) bis zum Ablauf des entsprechend geschlossenen Vertrages oder dem Bestandsende der Immobilie/Bauwerk sowie einer Sanierung im Bestand oder Restrukturierung mit veränderter Nutzung. Die weitreichendsten Lösungen des FM werden heutzutage von großen, bankennahen Leasinggesellschaften bzw. deren Tochter- und Schwestergesellschaften sowie einigen großen Spezialunternehmen bereitgestellt. Neben dem reinen Angebot des Gebäudemanagementes werden auch Planungs- und Projektsteuerungsleistungen angeboten, oft im Verbund mit Finanzierungsleistungen, z.B. im Rahmen eines Kommunal - Leasings oder von Sale and Leaseback - Modellen. Ziel aller Überlegungen ist es dabei, dem Investor / - Eigentümer von Immobilien ein Leistungspaket von Dienstleistungen anzubieten, welche dieser kostengünstiger outsourcen kann als sie selbst zu erbringen. Ein besonders breitgefächertes Angebot offeriert auch die xxxxxxxxxxxxxx.Vielfach beschränkt sich in Deutschland die Dienstleistung in der Tat auf das Gebäudemanagement, welches man im Grobraster in drei Angebotskategorien ordnen kann: Technisches Gebäudemanagement, Kaufmännisches Gebäudemanagement sowie Infrastukturelles Gebäudemanagement.Die Entwicklung innerhalb des Gebäudemanagementes fand ihren Ausgang beim technischen Gebäudemanagement, weil in der Wartung und Instandhaltung der sogenannten Technischen Gebäudeausrüstung (TGA, d.h. Heizung, Klima, Lüftung, Elektro) in der Bestandsphase der Immobilie oft die größten Probleme auftreten. Insgesamt umfaßt das Angebot in diesem technischen Bereich die folgenden Positionen: Heizung, Klima, Lüftung, Gebäudeautomation, Kälte- und Küchentechnik, Energiemanagement, Brandmelde- und Feuerlöschtechnik, Stromversorgung, Sanitärtechnik, Gebäudeleittechnik, Fördertechnik (Personen und Lasten), Sicherheitstechnik, Lichtsysteme, Kommunikationstechnik u.a.m..Ein sehr hoher Prozentsatz der Kosten einer Immobilie entfällt während deren Lebensdauer auf die Bestands- oder Nutzungsphase. Neuere Berechnungen haben ergeben, dass diese Kosten durch FM um 20 - 30 % gesenkt werden können. Nachdem das Angebot technischer FM - Leistungen bei den meisten Anbietern mehr oder weniger abgerundet worden war, lag die Erweiterung auf kaufmännische Dienstleistungen während der Bau- und Bestandsphase nahe, denn letztlich handelt es sich dabei für den Eigentümer der Immobilie um ein besonders attraktives Angebot, da es die Erträge der Immobilie zu optimieren hilft. Im einzelnen findet man folgende Angebotsleistungen in diesem kaufmännischen Segment: Vertragsmanagement, Budgetierung, Betriebskostenabrechnung, Erst- und Nachvermietung, Flächenmanagement, Objektbuchhaltung, Betriebskostenoptimierung, Centermanagement u.a.m..Nach der Erfassung aller technischen und kaufmännischen FM - Dienstleistungen verbleiben in einer Immobilie einige infrastrukturelle Kostenbereiche, für die sich auf Dauer die Eigenleistungen des Eigentümers nicht kostengünstig darstellen lassen. So wird es fast immer günstiger sein, auch diese Leistungen mit den technischen und kaufmännischen Leistungen outzusourcen, da ein integriertes Angebot aller FM - Leistungen sich insgesamt besser rechnet. Folgende FM - Leistungen können unter dem Begriff der infrastrukturellen Leistungen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) zusammengefasst werden: Gebäudereinigung, Hausmeisterdienste, Druck- und Kopierdienste, Fuhrpark, Pflege der Außenanlagen, Sicherheitsdienste / Bewachung, Pförtner/Empfang, Post, Fahr- und Botendienste, Ver- und Entsorgung, Beschaffungsdienste u.a.m. So kann ein überlegtes Facility - Management über eine gezielte Kostenoptimierung zu einer deutlichen Erhöhung der Rentabilität des eingesetzten Kapitals führen, und damit ist dann das höchste Ziel eines Immobilienmanagementes erreicht!